Cifras en pesos calculadas con UMA 2026 (~$115.75). Recalcular con la UMA vigente al momento de usarlas. Este documento es orientativo y no sustituye asesoría legal o fiscal.
1.Mapa de obligaciones del asesor / agencia
| Autoridad | Materia | Fundamento | Obligación | Riesgo en fiscalización |
|---|---|---|---|---|
| SAT | CFDI y acumulación de comisiones | Arts. 29 CFF · 17 y 106 LISR | Timbrar CFDI por cada comisión; acumular al cobro, anticipo o entrega del CFDI (lo que ocurra primero) | Presuntiva de ingresos omitidos por depósitos sin CFDI (Art. 59-III CFF) |
| UIF/SAT | Antilavado | Arts. 17-V, 17-V Bis, 18, 23 y 32-I LFPIORPI | Alta en el padrón de actividades vulnerables (SPPLD); identificar al cliente y BC (Art. 18); aviso ≥ 8,025 UMAs (intermediación y recepción de recursos para desarrollo); prohibido efectivo > 8,025 UMAs | Omisión de aviso: 10,000–65,000 UMAs o 10–100% del valor del acto (la mayor); extemporáneo ≤30 días: 200–2,000 UMAs; efectivo prohibido: 10,000–65,000 UMAs o 10–100% (Arts. 53-54) |
| SEFOET | Registro Estatal de Asesores | Ley que Regula la Prestación de Servicios Inmobiliarios de Yucatán | Licencia PF / acreditación PM; capacitación y certificación avalada | Ejercicio irregular del corretaje; ineficacia de contratos de exclusividad; sanciones administrativas |
| INSEJUPY | Certeza registral y catastral | Ley que Crea el INSEJUPY · Reglamento del RPP | Auditoría previa de títulos, cédula catastral y oficio de división autorizado antes de promover | Promoción de lotes en copropiedad o sin individualización → fraude inmobiliario (civil y penal) |
| AAFY | ISN y derechos estatales | Código Fiscal del Estado · Ley de Hacienda del Estado | Entero del ISN 3% sobre nóminas de la agencia; derechos registrales | Cruce AAFY vs timbres de nómina del SAT |
| Municipios | ISAI | Leyes de Hacienda municipales | Coordinar con el notario el ISAI (base: mayor entre precio pactado, catastral y avalúo) | Bloqueo notarial si el avalúo no cuadra con las tablas de valores de suelo |
| Municipios | Desarrollo urbano | Reglamentos de Construcciones y Desarrollo Urbano | Verificar licencia de fraccionamiento, uso de suelo, factibilidades y municipalización de áreas públicas | Clausura de casetas y puntos de venta por lotes sin licencia |
| PROFECO | Preventas | NOM-247-SE-2021 · LFPC | Registrar contrato de adhesión; publicidad sin promesas no garantizadas por contrato | Multas millonarias y sellos de suspensión de comercialización |
2.Certificación estatal (SEFOET)
- Licencia de Asesor Inmobiliario (PF) o Acreditación de Agencia (PM) ante SEFOET, con capacitación certificada en materia inmobiliaria.
- Operar sin registro: corretaje irregular, contratos de exclusividad impugnables y sanciones administrativas. Es el primer filtro que piden desarrolladoras y notarios al formalizar una intermediación.
3.Antilavado — doble obligación y umbrales
Umbrales: no confundirlos
8,025 UMAs ≈ $930K Intermediación (fr. V) y recepción de recursos para desarrollo (fr. V Bis, reforma DOF 16-07-2025) → umbral de aviso y tope de efectivo (Art. 32 fr. I).
8,000 UMAs ≈ $926K Notarios (fr. XII-A-a): inmuebles, sobre el mayor entre precio pactado, catastral o comercial. Poderes irrevocables, PM/acciones y mutuos: aviso siempre; fideicomisos ≥ 4,000 UMAs.
Doble obligación
La obligación del broker es independiente de la del notario: que la notaría reporte no exime al asesor de su propio expediente de cliente + beneficiario controlador + aviso si intermedió por encima de 8,025 UMAs.
Efectivo: prohibido liquidar en efectivo operaciones que superen 8,025 UMAs, incluso fraccionado en varias exhibiciones (pitufeo).
4.Fiscal de comisiones — retenciones según régimen
| Régimen del broker (PF) | Retención ISR por la PM | Retención IVA por la PM |
|---|---|---|
| RESICO (Tít. IV Cap. II Sec. IV) | 1.25% — Art. 113-J LISR | Ninguna: la retención del Art. 1-A LIVA solo alcanza a la Sección I, no a RESICO |
| Actividad Empresarial (servicios profesionales, Sección I) | 10% — Art. 106 LISR | 2/3 del IVA trasladado — Art. 1-A LIVA |
| Broker Persona Moral | Sin retención | Sin retención |
Ojo con RESICO: la PM retiene solo el 1.25% de ISR; la retención de 2/3 del IVA aplica únicamente a la Sección I. El RESICO cobra el IVA completo.
5.ISR del intermediario
- Acumulación al cobro efectivo, al anticipo o a la emisión del CFDI (lo primero que ocurra).
- Deducciones propias del giro (gastos de promoción, comisiones pagadas con CFDI, etc.) — sin CFDI no hay deducción.
- Depósitos bancarios de comisiones sin CFDI = determinación presuntiva y, en su caso, discrepancia fiscal.
6.Lotes rústicos / "de inversión" — antes de promover
Sin estos documentos, no se comercializa (NOM-247 + riesgo penal por fraude):
- ✓ Plano de división autorizado por Catastro/INSEJUPY + oficio de traza urbana del municipio.
- ✓ Licencia de fraccionamiento vigente y factibilidad de uso de suelo.
- ✓ Factibilidades de agua y luz; compromiso de donación de áreas públicas municipalizadas.
- ✗ Prometer urbanización sin licencias = publicidad engañosa ante PROFECO y delito local.
7.Expediente mínimo ante auditoría
- ✓ CFDI timbrado por cada comisión cobrada (y evidencia de retenciones aplicadas).
- ✓ Expediente UIF por cliente: identificación + beneficiario controlador + avisos presentados.
- ✓ Constancia/licencia SEFOET vigente (PF o PM).
- ✓ Contratos de intermediación firmados (registrados ante PROFECO si son de adhesión).
- ✓ Coordinación documentada del ISAI con el notario.
- ✓ Declaraciones de ISN de la AAFY cuadradas con los timbres de nómina.
8.Notarios — retenedor, recaudador y responsable solidario
El notario responde como responsable solidario (Art. 26 fr. I CFF): si omite retenciones o cálculos, asume el crédito fiscal directamente.
| Autoridad | Materia | Fundamento | Mecánica | Foco rojo |
|---|---|---|---|---|
| SAT | ISR por enajenación | Arts. 126 y 127 LISR · Regla 2.7.1.20 RMF | Calcular ganancia fiscal (Art. 120 LISR), retener y enterar dentro de los 15 días siguientes a la firma · CFDI con Complemento de Notarios | Mejoras deducidas sin CFDI; retención omitida → deuda solidaria |
| SAT | DeclaraNOT | Regla 2.8.1.6 RMF · Art. 27 CFF | Informar cada enajenación/adquisición en que intervenga (incluidas las exentas) + avisos de PM omisas en RFC y de socios/accionistas sin RFC · periodicidad mensual o anual | Omisiones detectables en cruces contra CFDI y avisos UIF |
| SAT | Exención casa habitación | Art. 93-XIX-a LISR · Art. 155 RLISR | Valor ≤ 700,000 UDIS; comprobantes a nombre del enajenante; sin exención aplicada en los 3 años previos | Exención con recibos inválidos → impuesto omitido fincado al fedatario |
| SAT/CFF | RFC y Beneficiario Controlador | Arts. 27, 32-B Ter/Quater CFF · Reglas 2.8.1.20-2.8.1.23 RMF | RFC de otorgantes; expediente BC en sociedades, aportaciones y fideicomisos | Multa $1.5–2M por BC no identificado (Art. 84-N CFF) |
| UIF | Antilavado | Art. 17-XII-A, 18, 23 y 24 LFPIORPI | Expediente Único de Identificación; aviso ≤ día 17 del mes siguiente: inmuebles ≥ 8,000 UMAs (mayor entre precio, catastral o comercial) · poderes irrevocables, PM/acciones y mutuos: siempre · fideicomisos ≥ 4,000 UMAs | Omisión: 10,000–65,000 UMAs o 10–100% del valor del acto; extemporáneo: 200–2,000 UMAs (Arts. 53-54) |
| UIF | Efectivo | Arts. 32-I y 33 LFPIORPI | Impedir liquidaciones > 8,025 UMAs en efectivo; asentar en la escritura forma de pago, cuentas y claves SPEI | Escritura sin datos bancarios; acto con efectivo prohibido → hasta 100% |
| INSEJUPY | Registro Público | Ley del INSEJUPY · Reglamento del RPP | Certificado de Libertad de Gravamen con aviso preventivo; calificar antecedentes y folio electrónico | Traslapes, litigios ejidales, vicios de cadena |
| Catastro | Tablajes | Ley del Catastro de Yucatán | Cédula catastral + plano georreferenciado; oficio de división autorizado antes de escriturar | Fraccionamientos clandestinos → suspensión de patente |
| AAFY | Convenio SHCP | Convenio de Colaboración Administrativa en Materia Fiscal Federal | Enterar el 5% del ISR de enajenación a la entidad federativa (Art. 127 LISR) | Fiscalización cruzada AAFY ↔ SAT |
| Municipios | ISAI | Leyes de Hacienda municipales | Retener ISAI sobre la mayor entre precio pactado, catastral y avalúo pericial; enterar en plazo municipal | Descuadre con tablas de valores → multas al retenedor |
| Estado | Notariado | Ley del Notariado de Yucatán · Consejería Jurídica | Formalidades de protocolo, libros y apéndices; visitas ordinarias/extraordinarias | Quejas → amonestación hasta revocación de patente |
Checklist de escrituración
- Filtro INSEJUPY/Catastro: cédula y plano catastral vigentes + certificado de libertad de gravamen con aviso preventivo; en tablajes rústicos, cédulas individualizadas y oficio de regularización urbanística.
- Doble retención (15 días): ISR al SAT + 5% a la AAFY (Art. 127 LISR) + ISAI a la tesorería municipal.
- Timbrado: CFDI 4.0 con Complemento de Notarios (predio, monto, desglose terreno/construcción, notario y comparecientes).
- Blindaje antilavado (expediente 5 años): SPEI con folio CEP, beneficiario controlador, aviso SPPLD ≤ día 17 del mes siguiente: inmuebles ≥ 8,000 UMAs (mayor entre precio, catastral o comercial) · poderes irrevocables, PM/acciones y mutuos: siempre · fideicomisos ≥ 4,000 UMAs.
El Art. 126 LISR concede 15 días naturales desde la firma (el texto legal dice "días siguientes", no hábiles). El tope de efectivo de 8,025 UMAs rige el acto notarial (Art. 32-I). El umbral de aviso notarial vigente es 8,000 UMAs — la reforma DOF 16-07-2025 eliminó el de 16,000. Art. 33 LFPIORPI: asentar la forma de pago cuando la operación ≥ 8,025 UMAs; si es menor y se pagó antes de la firma, basta declaración bajo protesta.
9.Fundamentos consolidados
- Federal: Arts. 17, 29, 42, 59-III, 69-B CFF · Arts. 17, 106, 113-E, 113-J LISR · Arts. 1-A, 5 LIVA · Arts. 17-V, 17-V Bis, 17-XII, 32-I LFPIORPI.
- Estatal: Ley que Regula la Prestación de Servicios Inmobiliarios de Yucatán · Ley que Crea el INSEJUPY · Código Fiscal del Estado · Ley de Hacienda del Estado.
- Municipal: Leyes de Hacienda y Reglamentos de Construcciones/Desarrollo Urbano de Mérida y municipios conurbados.
- Comercial: NOM-247-SE-2021 · LFPC (PROFECO).
- Notarial: Arts. 26-I, 27, 32-B Ter/Quater, 84-N CFF · Arts. 93-XIX-a, 120, 126, 127 LISR · Art. 155 RLISR · Arts. 17-XII-A, 23, 24, 32-I, 33 LFPIORPI · Ley del Notariado de Yucatán · Ley del Catastro de Yucatán · Convenio de Colaboración Administrativa en Materia Fiscal Federal.
10.Obligaciones mensuales por rubro
| Rubro | Obligación mensual | Plazo | Autoridad |
|---|---|---|---|
| Desarrolladora / Agencia (PM) | Pago provisional ISR | Día 17 del mes siguiente | SAT |
| IVA del mes | Día 17 | SAT | |
| DIOT (IVA retenido y trasladado) | Día 17 | SAT | |
| ISR retenido a asesores PF actividad empresarial (10%) | Día 17 | SAT | |
| IVA retenido 2/3 a esos asesores | Día 17 | SAT | |
| ISR retenido a RESICO (1.25%) | Día 17 | SAT | |
| ISR por sueldos y salarios (Art. 96 LISR) | Día 17 | SAT | |
| ISN 3% | Día 17 (plazo estatal) | AAFY | |
| Contabilidad electrónica (balanza mensual) | Dentro del mes siguiente | SAT | |
| Asesor PF Actividad Empresarial | Pago provisional ISR | Día 17 | SAT |
| IVA | Día 17 | SAT | |
| Asesor PF RESICO | ISR mensual | Día 17 (Art. 113-G LISR) | SAT |
| IVA | Día 17 | SAT | |
| Asesor PF que retiene IVA a subagentes | DIOT | Día 17 | SAT |
| Notario (PF/PM) | ISR e IVA propios + DIOT | Día 17 | SAT |
| Notario | DeclaraNOT (enajenaciones/adquisiciones del mes, incluidas las exentas) | Día 17 del mes siguiente (mensual) | SAT |
| Desarrolladora | Aviso UIF por recepción de recursos para desarrollo (fr. V Bis) ≥ 8,025 UMAs | Día 17 del mes siguiente | UIF |
| Notario | Aviso UIF por operaciones del mes: inmuebles ≥ 8,000 UMAs (mayor entre precio/catastral/comercial) · poderes irrevocables, PM/acciones y mutuos: siempre · fideicomisos ≥ 4,000 UMAs | Día 17 del mes siguiente | UIF |
| Broker / Agencia (sujeto obligado) | Aviso UIF por operaciones ≥ 8,025 UMAs | Día 17 del mes siguiente | UIF |
No mensuales (por operación o anuales): ISR por enajenación (notario) → 15 días naturales desde la firma · ISAI → por operación, plazo municipal · SEFOET → renovación anual de licencia/acreditación · reporte de operación inusual UIF → 24 h desde que se conoce · rentas de inmuebles: tope de efectivo 3,210 UMAs mensuales (Art. 32-VII).
Plazos del SAT conforme a la Regla 5.1 RMF vigente (día 17); verificar cada ejercicio.
Plazos del SAT conforme a la Regla 5.1 RMF vigente (día 17); verificar cada ejercicio.
11.Anticipos — información ante el SAT y riesgo por cliente
Al recibir un anticipo (operación inmobiliaria)
| Obligación | Cuándo / contenido | Plazo |
|---|---|---|
| CFDI del anticipo | El mismo día del cobro, con RFC, nombre y domicilio fiscal del cliente, uso de CFDI, concepto e importe; método de pago PUE o PPD (complemento de pago al aplicarlo) | Inmediato (Reglas 2.7.1.35/2.7.1.36 RMF) |
| Acumular el ingreso | Al cobro efectivo (Art. 17 fr. I LISR) → pago provisional del mes | Día 17 del mes siguiente |
| IVA causado | El anticipo causa IVA al cobro parcial (Art. 17 LIVA) → declaración mensual | Día 17 |
| Registro contable | Anticipo como pasivo diferido hasta devengar la obra/servicio | Contabilidad electrónica mensual |
| Antilavado | Identificar al cliente y beneficiario controlador antes de aceptar fondos (Art. 18); efectivo prohibido; si la operación ≥ umbral (8,025 UMAs intermediación/fr. V Bis · 8,000 UMAs notarial) → aviso | Día 17 del mes siguiente |
| DIOT | El anticipo recibido no se informa en DIOT (va en la declaración); la DIOT es para IVA retenido/trasladado a proveedores | Día 17 |
Metodología de riesgo por cliente (enfoque basado en riesgos)
La UIF exige una metodología propia documentada; no impone fórmula única. Modelo sugerido: puntuar 5 factores de 1 a 5 y promediar (o ponderar según rubro).
| Factor | 1 · Bajo | 3 · Medio | 5 · Alto |
|---|---|---|---|
| A. Cliente | PF nacional, actividad verificable | PM nacional con BC identificado / fideicomiso simple | PEP, PM o fideicomiso extranjero, testaferro, fondos de terceros |
| B. Monto | < 25% del umbral de aviso | 50–99% del umbral | ≥ umbral (reportable) o fraccionamiento deliberado |
| C. Medio de pago | SPEI desde cuenta del propio cliente | Cheque, crédito bancario a nombre del cliente | Efectivo (prohibido), cripto, pagos de terceros |
| D. Zona | Mérida/conurbado estándar | Zona costera/turística, municipio rural | Fondos de país de alto riesgo (GAFI) |
| E. Operación | Compraventa directa con escritura inmediata | Preventa, cesión de derechos | Anticipo sin operación identificable, reventa < 6 meses |
Clasificación: 1.0–1.9 Bajo (diligencia ordinaria) · 2.0–3.4 Medio (verificar origen de fondos) · 3.5–5.0 Alto (diligencia reforzada + aprobación del oficial de cumplimiento; señal de operación inusual → reporte en 24 h).
Ponderación por rubro
| Rubro | Factores que pesan ×1.5 |
|---|---|
| Desarrolladora | B (monto y fraccionamiento de preventas) y E |
| Broker / Agencia | C (medio de pago y terceros) y A |
| Notario | A (PEP/fideicomiso) y B; diligencia más estricta por fe pública |
12.Compradores — obligaciones y blindaje de la operación
El comprador no es sujeto de avisos UIF, pero es retenedor de ISR y quien paga ISAI e IVA (cuando aplica). Su blindaje está en exigir documentos antes de pagar.
| Obligación del comprador | Fundamento |
|---|---|
| Retener el ISR del vendedor PF (se calcula y entera vía notario) | Art. 126 LISR |
| Pagar el ISAI municipal (traslado de dominio) | Ley de Hacienda del municipio |
| Pagar IVA si el inmueble es comercial/oficina (16%); casa habitación exenta | Arts. 1, 9, 17 LIVA |
| Exigir CFDI con Complemento de Notarios — único comprobante que ampara el costo de adquisición para la venta futura | Regla 2.7.1.20 RMF · Arts. 120-121 LISR |
| Prohibido pagar en efectivo ≥ 8,025 UMAs (la sanción alcanza a quien paga) | Art. 32-I LFPIORPI |
| Entregar identificación, BC (si es PM) y origen de fondos al notario | Arts. 18 y 33 LFPIORPI |
| Verificar que el vendedor PM no esté en listas EFOS | Art. 69-B CFF |
| Si compra PM: depreciar solo la construcción (el terreno NO es deducible); IVA acreditable solo si gravado | Art. 36 LISR · Art. 5 LIVA |
| Exigir CFDI por cada anticipo entregado (mismo día del pago) | Reglas 2.7.1.35/36 RMF |
Checklist del comprador — antes de pagar
- ✓ Certificado de libertad de gravamen con aviso preventivo (INSEJUPY)
- ✓ Cédula catastral + plano vigente (y oficio de división si es lote)
- ✓ Licencia de fraccionamiento / uso de suelo (si es desarrollo)
- ✓ Contrato de adhesión registrado ante PROFECO (preventa)
- ✓ CFDI del anticipo el mismo día del pago
- ✓ Pago por SPEI con CEP a la cuenta del vendedor (nunca efectivo, nunca a terceros)
- ✓ Escritura + CFDI final con Complemento de Notarios + ISAI comprobado
El comprador PF no adquiere obligaciones mensuales por comprar; las adquiere si después revende (pago provisional ISR/IVA día 17), arrienda (ISR/IVA mensuales día 17 + tope de efectivo 3,210 UMAs mensuales, Art. 32-VII) o si es PM (sus declaraciones normales + DIOT + ISN).
13.DeclaraNOT — la informativa del notario ante el SAT
Declaración Informativa de Notarios Públicos y demás Fedatarios: el SAT cruza con ella las escrituras contra los CFDI y los avisos UIF.
| Punto | Detalle |
|---|---|
| Qué se informa | Cada enajenación y adquisición de bienes en la que intervino el fedatario + avisos de PM omisas (no acreditaron solicitud de inscripción, liquidación o cancelación en el RFC) + avisos de socios o accionistas sin RFC (Art. 27 CFF) |
| Fundamento | Regla 2.8.1.6 RMF · Art. 27 CFF |
| Periodicidad | Por operación, mensual o anual (mensual para los fedatarios de mayores ingresos, conforme a la regla vigente) |
| Plazo | Mensual: a más tardar día 17 del mes siguiente · Anual: en febrero del ejercicio siguiente (según la regla vigente) |
| Exentas | Se reportan en su totalidad (todas las enajenaciones exentas, p. ej. casa habitación) |
| NO se reportan | Herencias y legados · enajenaciones de PM del Título II LISR · PF con actividad empresarial (Título IV Cap. II, secciones I y II) |
| SÍ se reportan | PF que enajenan inmuebles (Título IV Cap. IV), residentes en el extranjero con bienes en territorio nacional, PM con fines no lucrativos (Título III, con las excepciones del Art. 102 y 154 LISR) |
| Datos por operación | Identificación de enajenante y adquirente, bien, monto, exenta/gravada, fecha de la escritura |
DeclaraNOT es un cruce automático: lo que no se informe aquí contra lo timbrado en CFDI y lo avisado a la UIF es materia prima de auditoría. Fuente: Instructivo oficial DeclaraNOT (SAT).